市北高新板块规划！来看看静安世纪和静安映所在的板块吧 ...

宇文泽玥

这段时间太多的小伙伴私信问：“仁恒静安世纪和鑫耀中城怎么选？”







这俩确实比较相似：都是本区的重大项目，都是大型综合体开发的一部分，都是依托国家级高科技园区（市北高新和漕河泾），都是中环边，都是品牌开发商……

鬼宝的《买房查规划》系列之前已经详细罗列过鑫耀中城所在地区的规划了（点击下方图片查看）。
今天我再来详细、具体地罗列并讲解一下市北高新区域的详细规划。

关于市北高新在宏观视角、中观视角下的未来发展和板块规划，我今天先不说。
今天这篇我尽量少地表达自己的观点，而是从微观层面对客观的规划条件展开分析。大家可以自行将两个楼盘的文章比较着看吧~

今日份高配版“小鲜”：市北高新。




板块价值内核

市北高新地区，曾经属于闸北区彭浦街道，两区合并后，现属于静安区大宁路街道，因此很多人将其也称为“大宁”。
这个称呼在行政上貌似没错，但并不是我们传统意义上的大宁，也不是规划里的大宁。


【市北高新卫星图】@鬼话宝


在《上海市静安区单元规划》中，静安区的空间结构有“三心”，分别是城市主中心、大宁地区中心和市北地区中心。


【静安区空间结构图 @《静安区单元规划》】


显而易见，市北和大宁完全是不同的两个地区中心。
不仅规划上如此，相信在大家的心理感受中，市北也和大宁有所不同。
而最关键的原因是：它们的发展内核不同。

市北高新地区的支柱是国家级的市北高新园区，而大宁地区的支柱是大宁商圈，板块价值提升的逻辑是不同的。

与大宁相比，市北高新的优势是产业能级较强、高科技社群集聚，劣势是居住氛围、环境和公共服务设施配套较弱。

地铁站人流监测

从地铁站的人流量可以看得出一个地区的经济强度和能级，下图是根据上海各个地铁站的年人流量监测，进行的大数据分析。


【周边地铁站人流检测数据】@鬼话宝

由上图可见：市北高新区域内的汶水路站的人流量已可以和上海马戏城站、虹口足球场站、大连路站等周边地区的产业集聚区域的大站相媲美。
可见市北高新作为国家级产业园区的能级早已显现，且未来随着高架东北侧的规划国际科创社区的建成，产业能级将进一步提升，汶水路站的人流量也将进一步提高。

关于具体的市北高新的板块规划和未来发展，以后再细说，直接进入主题：
来看看，仁恒静安世纪和静安映的周边地区详细规划吧~


和鑫耀中城一样，今天把市北国际科创社区的自身情况，放在最前面说。
因为这个楼盘本身也是个城市综合体，所以先从它自身的规划设计说起。
项目的效果图是这样的：


【效果图】

虽然场景效果图很酷炫，但依然很难产生整体感官理解。

因此鬼宝特意把整个市北国际科创社区建模：


【市北国际科创社区模型】 @鬼话宝


建筑功能

鬼宝把项目中不同功能的建筑用不同颜色区分开：


【建筑功能划分】@鬼话宝


从图中可见，项目以办公和住宅为主，办公布局在沿中环和南北高架路两条快速路；而住宅布局在相对安静的腹地，共有四个住宅小区（包括租赁房），近期有两个商品房小区，即将开售的是仁恒静安世纪和静安映二期；而文化商业建筑基本利用原有的工业厂房改造而成。

再用动图给大家演示下，加深大家对不同功能建筑分布的记忆：


【建筑功能动图】@鬼话宝

日照分析

再来看看，大家最关心的日照分析，日后选房时候会用得上。

本次影响采光的主要因素：楼盘的南侧为高级人才租赁公寓及高层建筑，东侧为协信广场，西侧为智造博物馆和办公楼。

为更准确地了解楼盘日照情况，鬼宝选取了全年日照时间最短的冬至日，时间段为9:00至15:00，测算各层住户的满窗日照时长。

下图中1至7号楼（白底标志）为静安映，8至15号楼（黄底标志）为仁恒静安世纪。（图中楼栋编号不一定与实际楼栋号相符）


【日照分析图】@鬼话宝

从测算结果可以看到，总体而言，两个楼盘的日照条件一般，总体相差不多。

先说静安映，采光条件最好的楼栋是2、3号楼，它所有的楼层均能满足3-6小时的日照时长；采光条件较好的是1、4、5、7号楼，基本能满足2-5小时的日照时长。
需要特别关注的是6号楼，它的采光影响取决于未来南侧是否有高层建筑遮挡。从现有的方案设计图纸来看，其南侧有高层建筑遮挡，如果未来真这样实施，那么它低区的日照条件将有点堪忧。（以最终周边建设情况为准）




【现有资料中南侧的高层建筑】

再说仁恒静安世纪，整体采光条件较好，其中采光条件最好的楼栋是9号楼，它所有的楼层均能满足5小时以上的日照时长；采光条件较好的是8、10、12、13、14、15号楼，它们除去底层和部分内侧户型外，基本能满足2-5小时的日照时长；采光条件最差的是11号楼，由于受到8、9号楼的长面宽的遮挡，它的部分楼层和位置日照时间较短。


【采光分析平面图】@鬼话宝

从测算结果的平面图可以看出，静安映楼盘的底层平面采光还行，有超过50%的地面面积冬至日日照时长大于2小时，但楼盘东南角的采光状况良好，在冬至日能达到约3小时左右的日照时长。
仁恒静安世纪楼盘的底层平面采光也还行，有超过40%的地面面积冬至日日照时长大于2小时，其中楼盘12、13、14、15号楼的中心处采光条件良好，在冬至日能达到3小时左右的日照时长。


【冬至日仁恒静安世纪与静安映日照动图】@鬼话宝
（日照时间测算时间仅供参考~）


关于区域属性，我将依据上海市“15分钟生活圈”规划，来衡量楼盘所在区域的生活品质；再依据规划和数据分析来衡量楼盘的投资价值。

研究范围

既然是“15分钟生活圈”，而我国成年人15分钟差不多步行一公里，因此鬼宝以楼盘为中心的一公里半径为研究范围。


【地区卫星图】@鬼话宝

规划用地分析

通过对区域内规划用地性质分类的分析，可以了解这个区域的性质：


【规划用地图】@鬼话宝



【规划各用地占比】@鬼话宝


很明显，这个地区的道路交通用地占比特别高（上面规划用地图中的浅灰色地块），原因有两个：
一、中环和南北高架两条快速路在此交汇，路幅很宽且匝道多；
二、北侧的北郊站及其铁路等附属设施占地较大。（但是在规划中，北郊站未来有改造的可能性，下文中会有详细解释）

另外，该区域内商办研发用地较多，商办用地面积合计约104.3公顷，研发用地约25.6公顷，合计占比约41.4%，这也很自然，毕竟整个区域都叫市北高新园区，因此这个社区属性为中环边的科创社区。


评价宜居度的关键在于，如何把人在社区中的感受“量化”呢？
鬼宝尝试从以下几个角度来分析：

居住区
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【居住用地规划图】@鬼话宝


【周边小区实景照片】


该区域内规划住宅建筑面积总计约199万㎡，周边小区容积率约在1.5-2.3之间，建筑高度相对较低。
区域内规划居民人口约8.0万人，人口密度较低。

绿地


【绿地规划图】@鬼话宝

区域内生态环境宜居，绿地面积约39.89万㎡，占比达到12.7%，人均绿地面积约5.0㎡/人；水域面积约2.0公顷，占比达到2.89%。

公共服务设施


【商办、研发用地规划图】@鬼话宝


【公共服务设施用地规划图】@鬼话宝

区域内商业办公中心较多，研发园区也较多，但是生活服务设施不多，除了零星的基础教育设施，只有静安体育中心这个较大的公共服务设施。

轨道交通



该楼盘的一公里范围内共有地铁1号线、规划地铁19号线两条轨交线的3个站点，分别是汶水路、车站北路、彭浦新村。
轨交站点的规划服务半径为600米，以此为标准，该楼盘半径一公里范围内覆盖面积达146公顷，轨道交通覆盖率为49.5%，覆盖率还不错。

街道空间


【地区街道环境】@鬼话宝
基地一公里范围内街道环境不太适宜步行，快速路较多、路幅宽且车流量大，但是局部有专用骑行道；
北侧沿河处未来可能形成步行友好、人性化、有活力的公共空间。

不利因素



主要不利因素：
1. 快速路环绕带来的噪音和震动；
2. 北郊站铁路穿过造成的城市界面和功能的割裂，一定程度上影响周边的区域城市活力。

综合周边详细规划来看，该区域的关键词为：
· 中环边上的科创住区；
· 依托国家级高新园区；
· 大型综合体开发；
· 人口密度适中；
· 居住氛围一般；
· 公共生活配套较少；


【各类规划用地梳理总图】@鬼话宝


接下来看看楼盘周边还有哪些没有落地的规划，

将规划图和现状比对：
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【规划与现状对比图】@鬼话宝


将二者叠合后可以发现，楼盘半径一公里范围内还有约79.4公顷土地的规划尚未实施完成，约占整个区域的25.29%，有较大潜力。


【尚未实施地块分布图】@鬼话宝


尚未完全释放的势能，主要包括楼盘的：
· 南侧的商业办公和文化设施；
· 西侧的商务及教育科研用地；
· 北侧的北郊站，未来可能也有变化！

前两点在上图中清晰可见，我重点阐述一下第三点的北郊站。
在《静安区单元规划》中，北郊站地区的规划是这样的：


【北郊站控规图】@鬼话宝

看不懂的话，我再比较一下给你们看：


单元规划在北郊站的位置，规划有很多商办、研发用地和绿地。

但是注意：
这是单元规划的图则，虽然对控制性详细规划的编制具有指导作用，但它并非详细规划，因此具体北郊站未来会变成什么样，还有变数，这个只能作为参考。

扫码进群，一起聊聊
市北高新板块和这俩新盘吧！


区域内长期没有新房供应，处于新房供不应求、需求外溢的状态。

住宅概况

周边地块建筑密度


【建筑密度图】@鬼话宝
市北高新板块的现状建筑密度约24.9%，总体密度较低，且未来市北国际科创社区建设完成后，区域的建筑密度将进一步下降。

周边地块建筑高度


【建筑高度图】@鬼话宝
现状周边区域内，高新产业园区内的办公楼基本在40-80米，新建小区高度基本在60米左右，老旧小区基本以6层为主，除此之外还有较多低矮厂房和北郊站相关配套设施，因此总体高度较低。

现状周边小区


【市北高新小区分布】@鬼话宝

周边小区建筑年代


【建筑年代图】@鬼话宝
临近地块的小区房龄较小，建筑年代基本在2014年以后，而边缘位置则有几个90年代的老旧小区。总体上是个比较新的社区。

生活便利程度

这里的生活便利，指的是社区周边的各种服务设施。
POI（Points of Interests）数据，中文译为城市兴趣点，是与人们生活密切相关的地理实体点，如学校、银行、超市、地铁站等。
通过POI的类型和密度可以评价一个区域的生活便利程度，如果POI密度越高，则表示该地区城市功能越集中。

POI核密度


【POI核密度图】@鬼话宝
从市北高新范围内的POI核密度可以看出：目前的生活服务提供的主要地点是在西侧的高新区园区、中环时代广场、财富广场，以及东侧的两个商业广场。

POI分布


【POI分布图】@鬼话宝

鬼宝将POI数据被按照用途划分为：商业、办公、餐饮、购物、娱乐、行政、金融等7大类。由上图可见，市北高新现状以办公居多，商业、购物也有集聚性分布，主要集中在万荣路两侧和平型关路两侧的园区内部。

交通便利性


【现状区域路网密度】@鬼话宝

由图可见，市北高新的东部现状路网极其稀疏，内部通行不便，未来国际科创社区建成后，会增加三条支路，届时内部通行问题会有所缓解。
对外部通行而言，市北高新地处高架交叉口，较为便利但交通情况也较为复杂。

楼盘价格

区域内待开盘新房有静安世纪和静安映二期。


【区域内住宅的售价图】@鬼话宝

由图可见，区域内在售小区不多，房屋均价普遍在8-9万/㎡。

邻里特征

你未来的邻居都是谁？
要想知道将来的邻居都是什么人，就得看：
现在区域内居住的人，都在哪里工作？


【市北高新现在居民的工作地点大数据分析】@鬼话宝

从上图可见，现状市北高新居民的主要工作地点集中在西部的几个大型产业园区，说明以就近工作为主；同时在大柏树、虹口足球场、上海火车站三处附近工作的人也很多。
因此你如果置业市北高新，那么你将来的邻居很可能是从事信息科技的科研人员、码农、岳阳医院医生和办公室白领等。

好了，对于市北高新板块微观层面的规划解读就这些内容，有错漏的地方还请大家包涵，希望对大家有所帮助~
其实市北高新板块有很多规划可说，这次的篇幅有限、也没什么深刻的观点，如果感兴趣的人多的话，之后视情况再作深度分析。

未经许可，不得转载。
P.S. 文中所涉及的规划内容，仅供参考，也不排除未来规划调整的可能性。

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早上下午

老师能写个唐镇嘛?

宋春辉

二维码没有呀 可以拉我进群嘛

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极中极正骨养生堂

厉害了，这建模用的是啥软件啊，还有日照

怡朵宸

很用心啊

清響聲

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